España cumple dos años desde la reactivación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana con un balance marcado por el encarecimiento generalizado del mercado y un colapso en la oferta disponible. Lejos de aliviarse, el acceso a un hogar —que la ministra Isabel Rodríguez calificó como “derecho constitucional” el día de su toma de posesión— se ha convertido en el problema más acuciante para millones de ciudadanos.
Según los datos de Idealista, la vivienda usada es hoy un 26% más cara que cuando arrancó la legislatura, mientras que la oferta de pisos en venta y alquiler ha caído un 22,6%. En paralelo, el alquiler, opción cada vez más frecuente entre jóvenes y familias vulnerables, ha subido un 21,8%, incluso en municipios declarados zonas tensionadas, donde la Ley de Vivienda establece topes teóricos a los precios.
La reducción del parque disponible ha elevado la presión sobre la demanda y ha ensanchado la brecha entre ingresos familiares y esfuerzo económico. Comprar o alquilar una vivienda exige hoy un porcentaje mayor de los ingresos que hace dos años, un fenómeno especialmente grave en ciudades como Madrid, Barcelona, Palma o Málaga.
El mercado se desordena: menos pisos, precios récord y competencia desatada
En el tercer trimestre de 2025, el precio medio de la vivienda usada alcanzó 2.555 €/m², el máximo histórico, mientras que en Madrid el incremento llegó al 40% desde 2023. En alquiler, la media se sitúa en 14,5 €/m², con subidas del 30% en la capital.
La consecuencia directa es un mercado saturado en el que cada anuncio recibe hasta 35 solicitudes de media, y en grandes ciudades llega a 58, como en Barcelona. El alquiler de habitaciones, convertido en refugio para quienes no pueden permitirse una vivienda completa, también ha subido: 405 euros al mes, un 6,6% más que en 2023.
El fracaso de las medidas estrella: Ley de Vivienda, zonas tensionadas y falta de consenso
Expertos y analistas coinciden en que las políticas aplicadas en estos dos años “no están corrigiendo el problema”. La Ley de Vivienda, lejos de ampliar la oferta de alquiler permanente, habría provocado un efecto contrario:
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ahuyenta a propietarios,
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dispara la inseguridad jurídica,
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y ha contribuido al auge del alquiler de temporada y de habitaciones.
Las zonas tensionadas, implantadas en más de 300 municipios, tampoco han frenado las subidas. En Cataluña, Navarra y País Vasco —las regiones donde más se aplican— los precios siguen marcando máximos.
El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que pretende movilizar 7.000 millones para ampliar el parque público y rehabilitar viviendas, ha encontrado resistencia entre comunidades autónomas que denuncian falta de consenso y “invasión de competencias”.
Construcción insuficiente y récord histórico en la VPO… pero desigual
Entre 2023 y 2025 se han terminado 162.181 viviendas, un volumen insuficiente para cubrir un déficit estructural superior a 700.000 hogares, según el Banco de España.
La vivienda protegida apenas representa el 13,7% de las nuevas viviendas, y su precio también ha alcanzado máximos históricos: 1.195,7 €/m².
Madrid concentra el 41% de toda la VPO iniciada y terminada durante este periodo, muy por encima de Cataluña, País Vasco, Andalucía o Valencia.
Impuestos altos, inseguridad jurídica y huida del propietario: la tormenta perfecta
Analistas señalan que España es el segundo país de Europa que más penaliza fiscalmente a los propietarios, lo que desincentiva la salida de viviendas al mercado del alquiler permanente. A ello se suma:
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la paralización de la Ley del Suelo,
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la eliminación de las golden visa,
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el auge del alquiler turístico y de temporada,
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y la percepción creciente de inseguridad jurídica.
El resultado, según expertos del sector, es un escenario “sin solución a corto plazo” y un diagnóstico unánime: la ministra Rodríguez debe acelerar reformas urgentes para evitar un colapso mayor.
El Gobierno defiende su giro público: más inversión, regulación e intervención
Desde el Ministerio, la estrategia se orienta hacia un modelo público de vivienda basado en:
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un parque social permanente,
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la nueva Empresa Estatal de Vivienda creada a partir de SEPES,
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el traspaso de hasta 55.000 viviendas de Sareb,
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la industrialización del sector con un PERTE de 1.300 millones,
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y nuevas herramientas como la exención del 100% del IRPF a propietarios que se ajusten al índice de referencia.
El Ejecutivo sostiene que la intervención del alquiler en zonas tensionadas ya ha permitido estabilizar precios y retirar más de 60.000 anuncios turísticos ilegales, aunque el sector cuestiona estos efectos.
Con dos años por delante, el Gobierno asegura que dará la vuelta a la crisis y consolidará un sistema público de vivienda “permanente y garantista”. Mientras tanto, millones de españoles siguen esperando que los precios dejen de dispararse y que la vivienda deje de ser un lujo.
