La presión demográfica, el encarecimiento del mercado y la falta de suelo gestionado han situado el acceso a la vivienda en Madrid en el centro del debate urbano. Miguel Díaz Batanero, al frente de la Dirección de Suelo de Metrovacesa —una de las promotoras con mayor presencia y trayectoria en la región—, analiza los desafíos que enfrenta el urbanismo madrileño. En esta entrevista con El Diario de Madrid, reclama una mayor colaboración entre administraciones y empresas para hacer frente al crecimiento poblacional, subraya la necesidad de planificar con perspectiva metropolitana e insiste en que la sostenibilidad, tanto ambiental como social, debe ser el pilar de los nuevos desarrollos. Todo ello, advierte, con urgencia y sin caer en la parálisis política.
¿Está preparado el urbanismo madrileño para el crecimiento previsto?
Yo creo que no está preparado. Hay mucho por hacer. Es un reto muy importante, pero también creo que es una gran oportunidad para la ciudad y para el país.
Madrid está en una dinámica de crecimiento impulsada por factores estructurales positivos, como el aumento de la inmigración y la generación de actividad económica. Sin embargo, esta dinámica plantea un desafío considerable para todas las administraciones, especialmente en planificación urbanística y territorial.
¿Cuál es el principal problema?
El problema inicial es de cantidad: no hay suelo suficiente. Este crecimiento demográfico implica necesidad de vivienda, y no hay suelo suficiente ya gestionado para acometer ni siquiera una parte muy pequeña de esta demanda potencial. Hay un reto de preparar más suelo.
Además, tenemos un sistema exageradamente complejo, con intervención de múltiples administraciones. Es necesario simplificarlo para poder agilizar los trámites. Hoy tenemos plazos demasiado largos. O repensamos el modelo o nos alineamos todos los agentes, o no vamos a estar a la altura del reto.
¿Qué papel puede tener Madrid 2050 en esta situación?
Iniciativas como Madrid 2050, que impulsa el Colegio de Arquitectos de Madrid junto a Forética y ASPRIMA, son un gran foro de debate. Participan agentes que pueden generar ideas e iniciativas que empiezan a ser urgentes No se trata solo de una cuestión de volumen, sino de una realidad específica en Madrid: el crecimiento previsto superará con creces la capacidad del término municipal. Por tanto, será necesario coordinar y planificar ese crecimiento conjuntamente con los municipios del entorno.
Madrid es ya una realidad urbana donde participa no solo la capital, sino todos los municipios del entorno. Hasta hace poco, los instrumentos urbanísticos no estaban concebidos para abordar decisiones desde una perspectiva metropolitana. Es necesario que la Comunidad de Madrid asuma el liderazgo y promueva una visión más integral del desarrollo urbano. Si se deja en manos de cada municipio por separado, la planificación se fragmentará en decisiones locales desconectadas entre sí y no atenderá a una visión global. Eso genera problemas de descompensación: municipios que abogan por crecer mucho y otros que no, lo que acaba distorsionando la estructura urbana del conjunto.
Desde el punto de vista de una empresa como Metrovacesa, ¿cómo se vive este reto?
Nosotros somos una empresa con muchos intereses en Madrid y en los municipios del entorno. Tenemos más de 120 años de historia desarrollando proyectos urbanísticos. Es un placer contribuir con nuestra perspectiva y ofrecer nuestra colaboración y colaborar en todo lo posible para avanzar.
Para abordar este problema no se puede hacer de otra manera más que colaborando entre las administraciones y las empresas, porque la administración no tiene capacidad económica ni medios técnicos para hacer sola las inversiones necesarias. Esto lo tienen que hacer las empresas. Debemos tener visión de que estos problemas van más allá de nuestro negocio: afectan a la vida de los ciudadanos y a la mejora de las ciudades. No va a haber negocio si no se hacen planteamientos que atiendan el interés general. En Metrovacesa esto lo tenemos muy asumido.
Desde la administración tiene que haber receptividad para comprender que las empresas también necesitan obtener rentabilidad y que, además, pueden ser aliadas clave en el desarrollo de soluciones.
Y, en ese sentido, Madrid 2050 es ejemplar, porque reúne a todos los agentes en una misma plataforma de diálogo.
Hablemos de sostenibilidad. ¿Es solo un añadido o un pilar esencial?
Hoy en día, en 2025, hablar de sostenibilidad como una opción ya no tiene sentido. No hay otra manera de plantearse cualquier actividad económica. La sostenibilidad está ya en el día a día de los nuevos proyectos. En el sector de la construcción, desde hace mucho tiempo vamos incorporando buenas prácticas en cuanto a cómo construir, y cada vez a niveles más avanzados. Es uno de los sectores más generadores de impacto ambiental, pero las regulaciones en eficiencia energética, menor consumo, reducción de residuos o reutilización de materiales son ya muy exigentes.
En la parte urbanística, los nuevos planteamientos de ciudad se hacen con la visión de menor impacto posible. Hoy los proyectos parten de un análisis del territorio, integración con infraestructuras verde y azules, construcción de entornos saludables… La ciudad del futuro está estrechamente vinculada a la naturaleza y los nuevos planes que estamos desarrollando integran esa visión desde su concepción.
¿Y la sostenibilidad social?
Para mí, la sostenibilidad social está muy vinculada al acceso a la vivienda. Es fundamental. Cuando tienes la oportunidad de plantear un desarrollo desde el principio, hay oportunidades de generar propuestas equilibradas. Es posible alcanzar un equilibrio para que haya porcentajes de vivienda asequible y, al mismo tiempo, que el resto de la actividad sea rentable.
Nosotros no lo vemos como un obstáculo, sino como una palanca para hacer viables los proyectos. Si somos capaces de desarrollar un entorno urbano con estándares de mayor calidad —que promueva la diversidad de usos y la integración social—, estaremos creando un lugar mejor para vivir. Esto, además, supondrá una mayor valorización y mejor posicionamiento de nuestros productos en el futuro.
No se trata solo de respetar la ordenación o una infraestructura verde o un barranco, sino de apoyarse en eso para hacer mejores proyectos. Si construyes una ciudad donde la gente vive mejor, tendrás más éxito también en el negocio.
El problema de la vivienda está muy politizado. ¿Es viable un consenso?
El urbanismo es demasiado serio para estar sujeto a vaivenes políticos. La administración tiene dos patas: la parte técnica y la parte política. Y lo cierto es que política y largo plazo casan cada vez peor. Es como en educación: es un tema estructural, pero cada vez que hay un cambio de gobierno se cambian las reglas.
En urbanismo pasa lo mismo. A veces las decisiones tienen más que ver con mensajes políticos o ciclos electorales que con la reflexión de fondo. Es fundamental que estas decisiones cuenten con la participación de la sociedad civil, de expertos y también del sector empresarial, aunque sin delegarlas exclusivamente en actores privados, abordándolas desde un enfoque plural y equilibrado.
¿Qué opinas sobre la regulación del alquiler, la Ley de Vivienda?
Bueno, es un temaque genera un intenso debate. En apariencia, adopta medidas que parecen encaminadas a paliar el problema, pero en la práctica, en mi opinión, no ayuda. No soy un experto en vivienda en alquiler, pero por la experiencia en el sector, creo que este tipo de regulaciones, a medio plazo, no ayudan a solucionar el problema. Generan que se reduzca la oferta de vivienda en alquiler.
Las consecuencias de las regulaciones tardan en verse, y vivimos en una sociedad muy polarizada. Ves un periódico y otro y parece que vives en dos países distintos. Pero creo que está bastante claro que para solucionar el problema de la vivienda lo único que funciona es aumentar la oferta.
Aunque tengamos el suelo preparado, construir una vivienda tarda dos años y medio, y si encima tienes que planificar el suelo, súmale años. Y la gente necesita vivienda ya. Hoy el estándar de Madrid es que un joven que trabaja comparte vivienda. Hace 20 años eso era propio de estudiantes, no de trabajadores. Me parece un fracaso como sociedad.
Entonces, ¿cómo se soluciona?
Hay que pasar a la acción. El diagnóstico está claro. El enfermo está encima de la mesa, pero el enfermo va agravándose. La vivienda es un tema muy importante y aún estamos a tiempo de actuar con criterio y anticipación. Eso sí, es imprescindible tomar decisiones bien fundamentadas, y hacerlo con urgencia.
