La normativa distingue entre las obras necesarias para la conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del edificio y aquellas actuaciones que constituyen simples mejoras o innovaciones. Esta diferencia resulta fundamental para determinar quién está obligado a asumir los costes.
Las obras consideradas necesarias, como la reparación de fachadas, elementos estructurales, cubiertas, instalaciones básicas o actuaciones exigidas por la Administración, deben ser financiadas por todos los propietarios según su cuota de participación, independientemente de que hayan votado a favor o en contra.
Cuándo un vecino puede quedar exento del pago
El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una excepción para determinadas mejoras no necesarias. Cuando la comunidad aprueba nuevas instalaciones, servicios o actuaciones que no resultan imprescindibles para la conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, los propietarios que hayan votado en contra pueden quedar liberados del pago si el coste supera el importe equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Para acogerse a esta excepción deben cumplirse varios requisitos:
- Que la actuación sea una mejora no obligatoria.
- Que el coste individual supere tres cuotas ordinarias de comunidad.
- Que el propietario haya manifestado expresamente su oposición al acuerdo durante la votación o por los cauces legales previstos.
Qué ocurre si después quiere beneficiarse de la mejora
La ley también prevé que el propietario que inicialmente rechazó participar en el gasto pueda incorporarse posteriormente al uso o disfrute de la mejora aprobada. En ese caso deberá abonar la cantidad que le hubiera correspondido, actualizada con los intereses legales aplicables.
Cada vez hay menos margen para evitar las derramas
Expertos en propiedad horizontal recuerdan que las reformas legales de los últimos años han reforzado la obligación de acometer obras relacionadas con la accesibilidad, la eficiencia energética y la conservación de los edificios. Como consecuencia, cada vez son menos las actuaciones que pueden considerarse simples mejoras voluntarias.
Por ello, la posibilidad de negarse legalmente a pagar una derrama existe, pero se limita a supuestos muy concretos. En la mayoría de los casos relacionados con mantenimiento, seguridad o adaptación normativa, los propietarios estarán obligados a contribuir económicamente aunque no compartan la decisión adoptada por la comunidad.
