El mercado inmobiliario en España vive un momento de máxima tensión. Los precios de la vivienda han alcanzado un 12,5% por encima de los niveles de 2007, según datos del Índice de precios de vivienda en venta de la Estadística Registral Inmobiliaria. Esto ha llevado a muchos a preguntarse si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria similar a la que explotó en 2008.
Sin embargo, expertos y organismos como el Banco de España aseguran que el escenario actual es muy diferente al del boom inmobiliario previo a la crisis financiera. A pesar del fuerte incremento de los precios, no existen los mismos factores de riesgo que provocaron el colapso del mercado hace casi dos décadas.
Un mercado con más demanda y menos oferta
A diferencia del periodo 2004-2007, cuando la compraventa de viviendas superaba las 885.000 transacciones anuales, en 2024 la cifra se ha mantenido en 620.000 operaciones y para 2025 se espera que aumente hasta 650.000.
Pero la gran diferencia está en la oferta de vivienda nueva:
- Durante la burbuja inmobiliaria, el 41% de las compraventas eran de obra nueva, mientras que hoy solo representan el 10%.
- En los años previos a 2008, se construían más de 600.000 viviendas al año, mientras que en la actualidad no se superan las 100.000.
- Por cada tres hogares creados, se construye solo una vivienda nueva, lo que está disparando los precios.
Esto significa que el problema actual no es una burbuja especulativa, sino una crisis de acceso a la vivienda debido a la falta de oferta y la creciente demanda.
Un acceso al crédito mucho más controlado
Uno de los factores clave que provocaron la crisis de 2008 fue la facilidad para obtener hipotecas.
- En 2007, más del 60% de las compras se financiaban con hipotecas, muchas de ellas cubriendo el 100% o incluso más del valor de la vivienda.
- Actualmente, solo el 48% de las compraventas se financian con hipotecas, y los bancos no suelen conceder más del 80% del valor de tasación.
Además, el Banco de España señala que:
- El endeudamiento de los hogares está en un 35,3% de sus ingresos, muy por debajo del 53,7% de 2008.
- Solo el 7% de las hipotecas superan el 80% del valor de la vivienda, frente a casi un 18% en 2006.
Esto indica que no hay riesgo de impagos masivos ni de colapso financiero como ocurrió con la burbuja de las subprime en EE.UU.
La inversión en vivienda pesa menos en la economía
Durante el auge inmobiliario de 2006, el 11,7% del PIB español dependía de la inversión en vivienda, lo que hizo que el estallido de la burbuja arrastrara a toda la economía.
Hoy en día, la inversión en vivienda representa solo el 6% del PIB, un nivel mucho más sostenible y menos expuesto a una crisis sectorial.
El papel clave de la compra sin hipoteca
Otro gran cambio es quién está comprando viviendas.
- Más de la mitad de las compras se pagan al contado, sin necesidad de hipoteca.
- Los fondos de inversión y compradores extranjeros han aumentado su presencia en el mercado, especialmente en Madrid, Barcelona, Baleares y la Costa del Sol.
- En regiones como Baleares (60%) y Canarias (57%), la mayoría de las transacciones se hacen sin financiación bancaria.
Esto significa que los compradores de hoy son más solventes y no dependen del crédito fácil, reduciendo el riesgo de una crisis hipotecaria.
Impacto social: ¿qué es peor, una burbuja o una crisis de acceso a la vivienda?
Aunque no haya burbuja especulativa, los precios están en máximos históricos y la clase media y los jóvenes tienen cada vez más dificultades para comprar o alquilar una vivienda.
- El 45% de los ingresos de los hogares se destinan a la vivienda, superando el límite recomendado del 30%.
- El alquiler es más caro que nunca, obligando a muchas familias a destinar más de la mitad de su sueldo a la renta.
- Comprar una vivienda en Madrid o Barcelona es casi imposible sin un sueldo alto o ayuda familiar.
El problema es que no se están construyendo suficientes viviendas asequibles, y la falta de oferta seguirá presionando al alza los precios en los próximos años.
No hay burbuja, pero sí una crisis inmobiliaria
Aunque los precios han alcanzado niveles superiores a los de 2007, no estamos ante una burbuja inmobiliaria como la de 2008.
Los factores que evitarían un colapso son:
- Menos crédito hipotecario y condiciones de financiación más restrictivas.
- Menos peso del sector inmobiliario en la economía.
- Mayor proporción de compras al contado, sin riesgo de impago masivo.
- Mayor control sobre la deuda de los hogares.
Sin embargo, el gran problema es la falta de oferta, lo que está provocando una crisis de acceso a la vivienda que afecta a millones de personas.
A menos que se fomente la construcción de vivienda asequible, los precios seguirán subiendo y el sueño de comprar una casa será cada vez más exclusivo para los más ricos.
