Tener una segunda vivienda exige usarla hasta dos meses al año para que compense frente al alquiler
Tener una segunda residencia disponible para vacaciones o determinados periodos del año supone asumir una inversión y una serie de gastos permanentes que pueden convertirla en una opción más o menos rentable dependiendo del uso que se haga de ella. Un propietario de una segunda vivienda en España necesita utilizarla, de media, entre 45 y 60 días al año para compensar económicamente su compra y mantenimiento.
Así se desprende de un estudio elaborado por Fotocasa, que sitúa aproximadamente entre un mes y medio y dos meses anuales el umbral de utilización necesario para equilibrar a largo plazo el valor de adquisición y los costes asociados a mantener el inmueble.
El cálculo toma como referencia la alternativa que tendría el propietario si, en lugar de comprar y mantener esa segunda residencia, optara por alquilar una vivienda vacacional de características similares durante los mismos días del año.
La conclusión no significa, sin embargo, que exista una cantidad exacta de días aplicable a cualquier segunda residencia. El punto de equilibrio depende tanto del precio pagado por la propiedad como de los gastos que genere y del coste del alquiler de un alojamiento equivalente en esa misma localidad.
Entre 45 y 60 días de utilización al año
La estimación establece que una segunda vivienda debe disfrutarse una media de entre 45 y 60 días anuales para que la propiedad compense frente a la posibilidad de recurrir al alquiler durante esos mismos periodos.
El cálculo incorpora no solamente la inversión realizada para adquirir el inmueble, sino también los gastos que el propietario debe continuar afrontando independientemente de cuánto tiempo permanezca en la vivienda.
Los costes fijos de mantenimiento suelen representar anualmente entre el 1% y el 2% del valor del inmueble, según los datos recogidos en el estudio.
Por ello, disponer de una vivienda durante todo el año para utilizarla únicamente durante periodos relativamente cortos obliga a valorar cuánto cuesta realmente cada jornada de disfrute.
A medida que aumenta el número de días utilizados, los gastos asociados a la propiedad pueden distribuirse entre un periodo de utilización mayor, acercando la vivienda a ese punto de equilibrio económico frente al alquiler.
No todas las segundas residencias necesitan el mismo uso
El intervalo de entre 45 y 60 días constituye una referencia media y no puede trasladarse automáticamente a todas las propiedades.
El número de jornadas necesarias para que la adquisición resulte rentable dependerá en primer lugar del propio valor de compra de la vivienda.
A ello hay que añadir todos los gastos que acompañan a la propiedad. Entre los factores que influyen directamente en el cálculo aparecen los intereses de la hipoteca, los impuestos, las cuotas de la comunidad de propietarios, los suministros y el seguro del hogar.
La combinación de todos estos elementos puede modificar considerablemente el coste anual de mantener una segunda residencia.
Por esta razón, dos viviendas adquiridas por importes diferentes o con distintos niveles de gastos pueden necesitar un número muy diferente de días de utilización para alcanzar su respectivo punto de equilibrio.
El precio del alquiler también resulta determinante
El análisis no depende exclusivamente de cuánto cuesta comprar y mantener la segunda vivienda. Para determinar si económicamente compensa tenerla en propiedad también debe estudiarse cuánto costaría alquilar un alojamiento equivalente durante los días en los que realmente se utilizaría.
El precio de ese alquiler en la misma localidad es, por tanto, otro de los elementos esenciales de la comparación.
El objetivo es enfrentar dos escenarios: por una parte, comprar una segunda residencia y asumir sus gastos durante todo el año y, por otra, alojarse en una vivienda vacacional similar mediante alquiler únicamente durante los periodos necesarios.
Es precisamente de esa comparación de donde surge el número de días que tendría que utilizarse la propiedad para que su compra pueda resultar económicamente compensatoria.
Los gastos fijos pueden representar hasta el 2% del valor anual
Uno de los aspectos que condiciona especialmente la rentabilidad es el coste permanente de conservar una segunda vivienda.
Según el estudio, los gastos fijos de mantenimiento suelen oscilar entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad cada año.
Estos desembolsos continúan existiendo aunque el inmueble permanezca vacío durante una parte importante del ejercicio.
Además del mantenimiento propiamente dicho, el propietario debe considerar los diferentes conceptos relacionados con impuestos, comunidad, suministros, seguros y, cuando corresponda, intereses hipotecarios.
Todos ellos deben incorporarse al cálculo para determinar el coste efectivo de disponer de una segunda residencia.
Una calculadora para determinar el punto de equilibrio
Para facilitar una estimación adaptada a cada situación, Fotocasa Life ha desarrollado una calculadora gratuita que permite determinar cuántos días al año debería utilizarse una segunda vivienda para que su adquisición resulte rentable.
La herramienta pretende sustituir la referencia general por un cálculo personalizado en función de las circunstancias concretas de cada inmueble y propietario.
Para obtener el resultado se solicita información sobre la inversión realizada para la compra y los principales gastos anuales asociados a la vivienda.
Posteriormente, esos costes se comparan con el importe que supondría alojarse durante los mismos periodos en una vivienda equivalente situada en la misma zona.
El resultado ofrece al usuario una referencia sobre el número de jornadas de utilización necesarias para alcanzar el punto de equilibrio.
Comprar o alquilar según el número de días de uso
La comparación permite valorar económicamente dos modelos diferentes para disfrutar de una segunda residencia: mantener una propiedad durante todo el año o recurrir al alquiler exclusivamente cuando sea necesario.
La decisión dependerá, por tanto, del uso previsto de la vivienda y de los costes concretos asociados a cada alternativa.
Según la referencia media recogida en el estudio, el propietario debería utilizar su segunda vivienda entre 45 y 60 días cada año para compensar la inversión y los gastos de mantenimiento frente al alquiler de un inmueble vacacional similar.
Por debajo o por encima de ese intervalo, el resultado concreto dependerá del precio de adquisición, de los costes anuales y de cuánto habría que pagar por alquilar una vivienda equivalente en el mismo destino.