Gregorio Díaz Están (COAATM): "Sin agilidad administrativa, no habrá solución al problema de la vivienda"

En un contexto marcado por la escalada de los costes de construcción, que prácticamente se han duplicado tras la pandemia, y un déficit habitacional que exige soluciones urgentes, su presidente, Gregorio Díaz-Eretán, defiende la figura del arquitecto técnico como un gestor integral y versátil. Estos profesionales son los encargados de garantizar que la calidad constructiva y la viabilidad financiera caminen de la mano.

En esta conversación, Díaz Están no solo analiza la arquitectura de la actual crisis de vivienda, sino que señala directamente a los "cuellos de botella" que impiden su resolución. La apuesta por la industrialización para dignificar el oficio, el despliegue de los fondos europeos para la rehabilitación energética y la necesidad de una transformación legislativa que dote de "máxima celeridad" a las licencias urbanísticas centran el discurso de un sector que, pese a disfrutar de una situación de pleno empleo, lucha contra la obsolescencia administrativa. 

¿Prestáis servicio en toda España? ¿Cuánta gente hay colegiada en Madrid y de qué tamaño es el sector?

El Colegio de Madrid tiene en torno a 7.000 colegiados, un poco menos. El sector en Madrid representa más o menos la mitad del total nacional. Somos 55 colegios en toda España y, aunque cada uno tiene su ámbito, tenemos convenios entre nosotros; por ejemplo, el que hemos abierto recientemente con los colegios de Zaragoza y Huesca para gestionar temas de ahorro energético.

Para alguien que no conoce mucho el sector, ¿para qué sirve exactamente un aparejador? El arquitecto técnico parece más desconocido frente al arquitecto o al albañil...

Somos profesionales muy versátiles y actuamos en campos muy variados. Según la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), nuestra función principal es la dirección de la ejecución; esto significa que somos los encargados de controlar que los materiales empleados en la obra sean los adecuados y de supervisar rigurosamente el aspecto económico. Pero esa es solo una parte de lo que hacemos.

También estamos presentes en las empresas constructoras, desempeñando roles que van desde jefes de obra hasta puestos de alta dirección. Actuamos en empresas inmobiliarias como gestores de proyecto, lo que se conoce como Project Management, e incluso llegamos a dirigir estas compañías. Además, somos tasadores, funcionarios, gestores energéticos y peritos, entre otras atribuciones. En definitiva, somos los gestores que coordinamos todas las relaciones entre los arquitectos, las ingenierías y los propietarios de las obras.

¿Cuál es el principal problema para el acceso a la vivienda en Madrid?

Es un círculo vicioso. El coste de la construcción casi se ha duplicado desde la pandemia y, si a eso le sumas el coste del suelo, la financiación y los impuestos —que en obra libre llegan a suponer un 25%—, el precio final sencillamente no está al alcance de la mayoría. Para que nos hagamos una idea, una vivienda de 70 metros ronda ya los 300.000 euros en un barrio como Valdecarros, donde estamos trabajando ahora mismo.

Ante esta situación, están surgiendo con fuerza fórmulas de vivienda, como el coliving o el senior living. Son opciones que están funcionando porque responden tanto a la realidad del cambio demográfico como a la emancipación tardía de los jóvenes, ofreciendo alternativas habitacionales en un mercado donde el modelo tradicional se ha vuelto inaccesible para gran parte de la población.

¿Por qué no se genera suficiente vivienda? ¿Es falta de suelo o de gestión?

La gestión urbanística actual está totalmente anticuada y se ha convertido en el principal freno para la creación de vivienda. Un ejemplo claro es el desarrollo de Valdebebas, que tardó prácticamente 20 años en pasar de ser suelo a ser una realidad habitable debido a un exceso de burocracia paralizante. Este desfase temporal no solo retrasa la oferta, sino que acaba fomentando la especulación; cuando los procesos administrativos se alargan tanto, el urbanismo que finalmente se ejecuta ya se ha quedado atrás, porque las necesidades de la sociedad cambian mucho más rápido que los trámites oficiales.

Para revertir esta situación, es imperativo que los plazos de tramitación se reduzcan drásticamente, situándose en un horizonte de no más de 4 o 5 años. Aunque la solución a la crisis habitacional requiere actuar sobre múltiples factores, el primer paso fundamental debe ser la agilidad en la concesión de licencias. Para ello, hace falta una ley estatal mucho más ágil que unifique criterios y elimine los cuellos de botella administrativos. Solo mediante esta celeridad se podrá garantizar que los proyectos sean viables y que la vivienda llegue al mercado en el momento en que realmente se necesita.

Se habla mucho de nuevos materiales. ¿Está ganando terreno la madera en la construcción en Madrid?

Si lo comparamos con el volumen total de viviendas que se ejecutan actualmente, el porcentaje que utiliza la madera como material principal es todavía muy pequeño. Hay que ser realistas y darnos cuenta de que España no es un país con una gran tradición o capacidad productora de madera, al menos no al nivel de otros lugares como Estados Unidos, donde su uso estructural está plenamente integrado desde hace muchísimo tiempo.

En nuestro entorno, lo que solemos emplear son sistemas de maderas laminadas, pero a día de hoy su presencia en la obra nueva es casi testimonial y no representa, en absoluto, un tema generalizado. Además, hay un factor clave en la sostenibilidad que a veces se olvida: la procedencia. La distancia de la que vienen los materiales marca su huella ecológica; si la madera tiene que recorrer grandes distancias para llegar a Madrid, el transporte acaba penalizando el balance de consumo energético. Por tanto, aunque es una opción interesante, su impacto en el mercado actual madrileño es todavía muy limitado.

En los últimos tiempos se habla mucho de los edificios prefabricados o industrializados como alternativa a la construcción tradicional. ¿Estáis observando una tendencia real de mayor demanda en este sentido o es una novedad que se ha amplificado más de lo que realmente se aplica?

Para responder a eso, hay que entender que la industrialización no es un concepto único, sino un sistema de grados. Por ejemplo, el simple hecho de que una obra esté diseñada íntegramente en 3D ya supone un 10% de industrialización en el proceso. Es el peldaño indispensable; sin esa base tecnológica, la industrialización es sencillamente imposible.

Si avanzamos hacia la ejecución, realizar la estructura de forma prefabricada puede representar hasta un 30% del presupuesto de ejecución de la obra. A esto podemos sumar soluciones como los "baños en tres dimensiones", módulos que llegan totalmente terminados desde la fábrica, lo que añadiría otro 10% o 12% al grado de industrialización del edificio.

Más que una moda, es una evolución donde la tecnología de diseño permite una ejecución mucho más precisa, reglada y eficiente.

Respecto a la eficiencia energética, ¿cómo es posible adaptar una vivienda antigua para que sea más eficiente sin una gran inversión de dinero?

Debemos partir de la base de que el parque inmobiliario en Madrid es muy antiguo y, en su momento, no se proyectaba con ningún tipo de aislamiento. Por eso, la primera medida y la más efectiva para conseguir eficiencia es dotar de aislamiento a las fachadas y a la cubierta, que es lo que nosotros llamamos la "quinta fachada". Simplemente con aislar estas superficies se produce un cambio importantísimo en el consumo energético del edificio; ese es el primer estadio en el que debemos actuar.

Una vez resuelto esto, ya podemos pasar a otros niveles de intervención, como puede ser la colocación de paneles solares o la actualización de los sistemas de climatización para sustituir las típicas calderas antiguas.

Recientemente firmasteis un convenio estratégico con Iberdrola sobre los certificados de ahorro energético (CAE). ¿En qué consiste exactamente?

El funcionamiento es muy concreto: las compañías eléctricas obtienen ciertas ventajas y subvenciones si son capaces de justificar un ahorro energético considerable, pero para ello necesitan mover un gran volumen de megavatios. Hasta ahora, este sistema se centraba casi exclusivamente en el sector industrial, donde es más sencillo alcanzar esas cifras.

Lo que vamos a hacer desde el Colegio es actuar como agregadores: vamos a agrupar edificios rehabilitados que, de forma individual, no llegan a la cifra mínima de ahorro exigida. Gestionamos toda esa documentación de manera conjunta con los colegios de aparejadores de Zaragoza y Huesca, para lo cual ya hemos abierto una oficina técnica específica. Al final, el gran beneficio repercute directamente en el propietario que ha realizado la rehabilitación en su vivienda o edificio, ya que podrá recibir una parte importante de la subvención que otorga la compañía eléctrica gracias a ese ahorro energético certificado.

¿Se están aprovechando los fondos europeos para esto?

Lamentablemente, no hemos aprovechado estos fondos todo lo que debíamos y el principal motivo es el obstáculo burocrático. Debemos tener en cuenta que las obras financiadas tienen que estar terminadas, por normativa, en junio de 2026, y al ritmo actual es muy probable que no se lleguen a agotar los fondos disponibles.

Nos estamos encontrando con una situación paradójica: muchas comunidades de vecinos han llegado a renunciar a la subvención incluso después de tenerla concedida. El motivo es que, tras enfrentarse a un trámite de papeleo extremadamente complejo, se dan cuenta de que no encuentran a nadie que les garantice sacar la obra adelante en los plazos tan ajustados que marca Europa. Es una realidad preocupante: si no se facilita y simplifica el proceso administrativo al propietario, los objetivos nacionales de rehabilitación energética sencillamente no se van a cumplir.

Muchos colegios profesionales enfrentan falta de relevo generacional. ¿Afecta esto a los aparejadores?

Es un tema que viene de lejos. Tras la crisis de 2008, mucha gente decidió cambiar de sector, y a los técnicos nos repercutió directamente en una bajada importante del número de egresados, algo que se ha ido recuperando de forma muy lenta. Sin embargo, la realidad actual es que estamos casi en una situación de pleno empleo, ya que la demanda de arquitectos técnicos está aumentando de manera considerable.

Esta tendencia de crecimiento se mantiene desde los años 2014 o 2015 y, aunque somos conscientes de que se van a producir muchas jubilaciones próximamente, estamos trabajando intensamente para incentivar la relación con la universidad. El objetivo es asegurar que las nuevas generaciones vean el potencial de esta profesión y garantizar así ese relevo tan necesario para cubrir una demanda que no deja de subir.

Sobre la presencia de mujeres, ¿ha habido una evolución importante?

Depende mucho del área que analicemos. Si nos fijamos en el sector de la construcción pura, en lo que es la ejecución a pie de obra, las mujeres representan apenas un 10%. Sin embargo, en el sector inmobiliario, donde también desarrollamos gran parte de nuestra actividad, la situación es muy distinta y ya estamos prácticamente en un equilibrio del 50/50.

Es cierto que empieza a haber mujeres en oficios como la electricidad o la fontanería; es un sector tradicionalmente de hombres, pero hace falta que entren con fuerza porque ahora mismo no hay mano de obra suficiente. Debemos ser conscientes de que el trabajo es duro, se realiza a la intemperie y, lamentablemente, el prestigio social de ser albañil no resulta tan atractivo hoy en día. Por eso, integrar a la mujer en todos los niveles de la edificación es una necesidad real para el futuro del sector.

¿Cómo influye la falta de formación de los nuevos operarios en la calidad de la edificación?

Es un factor determinante. Ahora mismo contamos con mucha mano de obra procedente de la inmigración que, en muchos casos, se tiene que preparar sobre la marcha directamente en la obra. Esa incorporación tan temprana al puesto de trabajo, sin una formación previa adecuada, afecta lógicamente a la calidad de la ejecución. Para nosotros, los técnicos, esto se traduce en una mayor carga de trabajo, ya que nos obliga a intensificar la supervisión y a realizar constantes rectificaciones de lo que se va construyendo.

El gran reto que tenemos por delante es la cualificación. En este sentido, la industrialización ayuda enormemente, porque trabajar en una fábrica resulta mucho más atractivo para el operario que estar a la intemperie y, además, permite implementar procesos mucho más reglados, controlados y precisos que en la construcción tradicional.

En cuanto a la siniestralidad laboral, ¿dónde está el fallo cuando ocurre un accidente?

En la siniestralidad intervienen múltiples causas; no podemos señalar un único factor, sino una combinación de formación, vigilancia y concienciación. Por un lado, las empresas grandes suelen ser muy exigentes y cuentan con protocolos estrictos, pero en las empresas pequeñas el seguimiento de estas medidas es mucho más difícil de controlar.

Sin embargo, más allá de la normativa, el factor clave es la mentalidad. Hay que convencer al trabajador de que en el cumplimiento de las normas de seguridad le va la vida; no es solo un trámite administrativo, es su integridad. En otros países, como ocurre en Londres, la empresa de seguridad es la primera que cuelga su cartel con orgullo antes de empezar cualquier obra y lo llevan a gala como una seña de identidad. Ese nivel de compromiso ético y de concienciación colectiva es, precisamente, el que debemos perseguir y alcanzar aquí para reducir drásticamente los accidentes.

¿Cómo afecta la digitalización y la Inteligencia Artificial?

La tecnología es una ayuda fundamental para optimizar el tiempo. Herramientas como Work LT ya nos permiten digitalizar por completo toda la documentación técnica de los materiales, un proceso que antes era farragoso y manual. Incluso la administración está avanzando en este sentido: el Ayuntamiento de Madrid ya está probando módulos donde la Inteligencia Artificial analiza si un proyecto cumple con los parámetros urbanísticos básicos de forma automatizada.

Este tipo de innovaciones lo que hacen es eliminar las tareas más repetitivas y mecánicas, lo que nos permite a los profesionales centrarnos realmente en la calidad de la edificación. Es importante recalcar que la IA no viene a sustituir al trabajador, sino que agiliza su labor y potencia su capacidad técnica. Al final, se trata de utilizar la tecnología para ser más precisos y eficientes en un entorno cada vez más exigente.

Para terminar, ¿cuál sería el mensaje o petición concreta que queréis trasladar a las administraciones públicas?

No podemos permitirnos estos plazos en temas urbanísticos y licencias. Mi petición es que den la mayor agilidad posible a todos los trámites que dependen de ellos. Sin agilidad administrativa, no habrá solución al problema de la vivienda.