La vivienda se dispara en España pese al crecimiento económico del 2,8% en 2025

La economía española mantuvo en 2025 un crecimiento robusto, aunque ligeramente más moderado que el año anterior, según el último Observatorio del Ciclo Económico presentado por la Fundación Rafael del Pino, BBVA Research y Fedea. Sin embargo, el informe pone el foco en el mercado de la vivienda como uno de los principales desafíos macroeconómicos actuales.

Crecimiento sólido impulsado por la demanda interna

El Producto Interior Bruto (PIB) creció un 2,8% en 2025, sostenido principalmente por la demanda nacional, que aportó 3,6 puntos porcentuales al crecimiento total.

El análisis revela que el PIB por persona en edad de trabajar se situó ligeramente por encima de su tendencia histórica, lo que confirma una recuperación del crecimiento potencial de la economía española en torno al 1% anual.

Durante el cuarto trimestre del año, el crecimiento estuvo impulsado fundamentalmente por factores de demanda, mientras que los elementos de oferta tuvieron un efecto contractivo.

Factores de oferta que frenan el crecimiento

Entre los factores que limitaron la expansión económica destacan el capital residencial, que restó 1,3 puntos porcentuales al crecimiento, así como los márgenes empresariales, la productividad y la presión fiscal sobre trabajo y capital.

Por el contrario, el consumo, la demanda de vivienda, el crédito empresarial y el gasto público actuaron como motores del crecimiento, compensando parcialmente estos efectos negativos.

Mercado laboral en fase de estabilización

El mercado laboral continuó mostrando fortaleza, con una tasa de desempleo en niveles relativamente bajos dentro de la serie histórica española.

No obstante, los últimos datos apuntan a una estabilización de las tensiones laborales, más que a una aceleración, mientras que la participación salarial se mantiene elevada, sin señales de deterioro en el peso de las rentas del trabajo.

La vivienda, principal foco de tensión económica

El informe identifica el mercado inmobiliario como uno de los fenómenos más relevantes del actual ciclo expansivo. El precio relativo de la vivienda registró en 2025 un crecimiento cercano al 9%, consolidando una nueva fase de encarecimiento tras años de ajuste.

Este incremento se explica por la combinación de una demanda sólida y una oferta claramente insuficiente, en un contexto diferente al previo a la crisis de 2008.

Falta de oferta y presión demográfica

A diferencia del ciclo anterior, el informe señala que el principal cuello de botella se encuentra en el capital residencial, y no en el crédito, que no está ejerciendo presión significativa sobre los precios.

La inversión en vivienda por persona en edad de trabajar se ha mantenido durante años por debajo de los niveles prepandemia, superándolos solo ligeramente a finales de 2025, lo que evidencia la debilidad de la oferta.

Además, el crecimiento de la población intensifica la presión sobre el mercado, dificultando que la construcción residencial absorba la demanda existente.

Diferencias con el ciclo previo a 2008

El Observatorio destaca que, pese al encarecimiento, los fundamentos financieros siguen siendo más sólidos que en el pasado. El coste de la vivienda en relación con la renta disponible es más contenido y el endeudamiento de los hogares se sitúa por debajo de la media europea.

Sin embargo, mientras en otros países de la UE los precios han mostrado cierta moderación desde 2022, en España han crecido a un ritmo medio del 7,5% anual en los últimos tres años.