Luces y sombras del control de rentas: alquileres más moderados y menos viviendas en el mercado
La aplicación del control de rentas previsto en la Ley por el Derecho a la Vivienda ha permitido contener el crecimiento de los precios del alquiler en Cataluña, pero también ha provocado una significativa reducción de la oferta disponible y una mayor competencia entre los demandantes, según un estudio elaborado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea).
El trabajo, firmado por el profesor de la Universidad Rey Juan Carlos Fernando Pinto, analiza los dos primeros años de vigencia de la Ley 12/2023 y se centra especialmente en Cataluña, la única comunidad autónoma que ha desplegado de forma generalizada los mecanismos de limitación de rentas contemplados en la normativa estatal.
Cataluña registra una menor subida de los alquileres tras la aplicación del control de rentas
El estudio compara la evolución del mercado catalán con la de otros territorios donde las limitaciones de precios no se han implantado, especialmente Madrid y el conjunto de España sin Cataluña. Según sus conclusiones, la regulación ha conseguido moderar el crecimiento de las rentas de alquiler, aunque acompañada de efectos que la teoría económica asocia tradicionalmente a los controles de precios.
Entre el primer trimestre de 2024 y el último de 2025, el precio medio del alquiler aumentó un 5,7% en Cataluña y en la provincia de Barcelona. En el mismo periodo, el incremento fue del 8,5% en Madrid y alcanzó el 10,8% en el conjunto nacional.
La oferta de viviendas en alquiler cae más de un 20% en el territorio regulado
El informe destaca que esta moderación de los precios ha coincidido con una reducción notable de la oferta disponible. El número de anuncios de alquiler cayó un 20,5% en Cataluña y un 22,2% en la provincia de Barcelona, mientras que en Madrid aumentó un 3,9%. En el resto de España, excluyendo Cataluña, la reducción fue del 7%.
Según el autor, la evolución observada apunta a una retirada de parte de las viviendas del mercado tradicional de alquiler de larga duración, un comportamiento que la literatura económica suele asociar a la existencia de límites regulatorios sobre las rentas.
Aumenta la competencia por cada vivienda disponible
La presión de la demanda también se intensificó de forma significativa. El estudio señala que Barcelona registró 462 contactos por anuncio de alquiler en el cuarto trimestre de 2025, frente a los 103 registrados en Madrid.
Para el autor, esta situación refleja que un mayor número de personas compite por un volumen cada vez menor de viviendas disponibles, lo que dificulta el acceso al mercado pese a que el crecimiento de los precios haya sido más moderado.
Las cuatro provincias catalanas repiten el mismo patrón de precios y oferta
El análisis revela además que las cuatro provincias catalanas presentan una evolución similar. Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona registraron incrementos de precios inferiores a la media nacional y, al mismo tiempo, experimentaron descensos en la oferta de viviendas en alquiler.
La investigación considera que esta coincidencia territorial refuerza la hipótesis de que la regulación ha influido en el comportamiento del mercado más allá de circunstancias específicas de una sola provincia.
El informe apunta a los efectos previstos por la teoría económica de los controles de precios
El estudio sostiene que los resultados observados son coherentes con las previsiones de la teoría económica sobre los controles de precios. De acuerdo con esta interpretación, los inquilinos que ya ocupan una vivienda se benefician de una contención de las rentas, mientras que quienes buscan acceder al mercado se enfrentan a una oferta más reducida y a una competencia creciente.
El documento también destaca que Cataluña ha ampliado progresivamente la regulación hacia segmentos como el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones, una decisión que el autor interpreta como una respuesta al posible desplazamiento de viviendas hacia modalidades menos reguladas.
Los autores piden cautela y reclaman más tiempo para evaluar el impacto de la ley
Pese a las conclusiones obtenidas, el informe advierte de que sus resultados deben interpretarse con cautela. El periodo analizado es todavía reducido y el enfoque empleado es descriptivo, por lo que no permite establecer relaciones causales definitivas.
Fernando Pinto considera que será necesario ampliar la investigación durante los próximos años mediante metodologías que permitan comparar con mayor precisión los municipios afectados por la regulación y aquellos que permanecen fuera de ella.
El informe concluye que la contención de rentas ha cumplido parcialmente el objetivo de moderar los precios del alquiler en Cataluña, pero que este efecto se ha producido acompañado de una disminución de la oferta y de un incremento de la presión de la demanda, factores que podrían dificultar el acceso a la vivienda para nuevos inquilinos.